三年库存增长104% 地产业“过剩产能”待消化
https://www.crei.cn 来源 ：21世纪经济报道
尽管房地产投资增速正在逼近历史低点 ，但楼市库存规模却在不断攀升 。
国家统计局10月19日发布数据显示，9月末全国商品房待售面积为66510万平方米 ，已连续四个月保持上涨。相比2012年同期该指标增长了104% 。过去三年间，全国楼市库存已翻倍 。
房地产投资长期维持高速增长 ，被认为是导致库存攀升的主要原因 。分析人士指出，尽管房地产投资增速已接近历史低点，但库存上涨的惯性仍然存在。
在这其中，不同城市间的分化尤其严重 。易居克尔瑞发布的数据显示 ，截至今年9月 ，4个一线城市的商品住宅去化周期均在10个月以下 ，而大连 、沈阳等二线城市的去化周期则超过20个月 。这也将对不同城市的市场走势产生决定影响。
值得注意的是，随着供应端的乏力 ，库存规模已接近触顶。官方和民间的数据都显示 ，近期重点城市的住宅库存开始下降 。困扰中国楼市多年的高库存压力 ，有望得到缓解 。
比最低点增长120%
过去三年间 ，中国房地产市场处于库存快速累积阶段。国家统计局数据显示，自2012年4月至2015年9月的42个月间，全国商品房（住宅+商业）待售面积有41个月维持上升 ，仅在今年5月出现下调。
与2012年3月30122万平方米的最低值相比 ，在过去的3年零10个月里 ，全国商品房待售面积累计增长了120% 。
分析人士指出 ，库存数据的增加，主因在于过去多年来全国房地产开发投资 、土地出让面积、房屋新开工面积等指标保持高速增长，使得市场的新增供应大幅增加。相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加速度。
统计局数据显示，2010年至2014年间全国房地产开发投资增速分别为33.2%、27.9% 、16.2%、19.8%和10.5% ，而同期的商品房销售面积增速分别为10.1% 、4.9%、1.8% 、17.3%和-7.6% 。
尽管上述两个指标并不具有直接相关性 ，但这种对比仍可说明一个事实 ：过去5年间 ，房地产开发投资维持高速增长 ，且增长速度明显快于同期的商品房销售速度。直到进入2015年 ，两者的对比关系才开始反转 。
这种大规模投资带来的惯性，被认为是楼市库存长期上涨的主因。这也能够解释，为何全国房地产投资增速已经连续20个月出现下滑，但库存仍然维持着惯性上涨的态势 。
“还有一个现象不可忽视 ，过去几年土地 、人力等成本相对不高，同样的投资规模 ，产生的房屋可售面积会更大。”一位接近国土资源部的专家向记者表示 ，在其近期的调研中 ，发现三四线城市供大于求现象严重，很多待售商品房项目的拿地时间都是在四五年前 ，甚至更早 。
他表示，这些城市仍然处于人口净流出状态 ，因此这部分库存的去化尤其困难，并被视为房地产业真正的“过剩产能”。
分化现象明显
整体库存增长的大环境 ，在不同地区 、城市之间的实际情况千差万别 。
根据易居克尔瑞近期发布的数据 ，截至今年9月 ，全国29个重点城市商品住宅总库存量为28808万平方米 ，环比下降1% 。该机构认为，今年整体供应处于低位，而成交大大好于去年同期，有效地消耗了库存量 。
在这其中，以二三线城市为主的14个城市库存出现环比下降，包括4个一线城市在内的15个城市库存仍在增长。
从去化周期来看 ，4个一线城市的去化周期均小于10个月 ，平均周期为8.1个月。25个二三线城市的平均去化周期为11.7个月 。其中 ，南京、合肥、苏州、武汉等城市的去化周期在8个月以内；海口 、无锡则在18个月以上 ；大连 、沈阳的去化周期甚至达到23个月和26个月。
上述专家认为，地方财政吃紧是造成如今二三线城市库存高企的主因。在广大二三线城市和中西部城市，由于经济发展水平不高 ，地方政府更倾向于集中大规模供地。“一些西部城市，前几年供地规模动辄达到上千亩 ，现在出现‘空城’就不奇怪 。”他说。
据中国指数研究院统计 ，从2009年到2012年上半年 ，武汉成交的住宅用地规划建筑面积超过8000万平方米，接近四个一线城市住宅用地成交规模的总和。
他还表示，前些年因无序规划而涌起的“新城、新区开发热” ，如今也承载了大量库存 。
相比之下，一线城市的库存水平总体偏低 ，这主要源于前些年供地节奏缓慢 。但其“副作用”在于，如今一线城市“抢地”现象严重，房价上涨压力巨大 。
投资热情“由面到点”
庞大的库存规模是困扰中国楼市多年的顽疾 。但受访者指出，好消息在于 ，随着房地产投资增速持续滑向低点 ，库存规模也有望出现下行拐点 。
中原地产首席分析师张大伟就认为 ，随着房地产投资增速持续下跌 ，而房地产销售继续维持高水平 ，整体库存水平有望在四季度出现下滑 。
张大伟表示，供需关系逆转的现实正在影响房企的投资热情。今年前9月 ，西部地区首次出现房地产投资负增长 ，意味着房地产投资增速已经到达“冰点” ，未来即使增速有所回升 ，但低增长已经成为常态。
他还指出，近几年来部分二三线城市推地频繁遇冷，开发商向一线城市“扎堆” ，也说明投资热情正在“由面到点”缩小 。
而在销售端，易居克尔瑞的分析指出，随着数量增长型人口红利结束，老龄化趋势加快，2014年行业转折点已经出现，预计在2016年-2018年市场将会进入平稳期 ，楼市年成交量维持在12-13亿平方米的相对高位 。
一组数据似乎能佐证这种迹象 。根据统计局数据 ，在过去5个月中 ，全国住宅待售面积有4个月出现下调 ，仅在7月出现上涨。由于商品房总体库存中以住宅为主 ，因此总体库存的下调被认为是大概率事件。
事实上，从2014年下半年以来，监管层连续出台调控政策 ，如松绑限购 、降低首付比例和贷款利率水平等 ，目的在于促进市场成交 ，消化库存 。
但这并不意味着楼市库存压力可以尽快缓解。上述专家指出，中国房地产市场的总体库存水平仍处高位 ，尤其在广大二三线城市，还存在大量“难啃的骨头”，去库存之路任重道远。
（作者 ：张敏）
